땅을 계약하다
계약은 법무사 사무실에서
계약은 법무사 사무실에서 했다.
우려스러운 부분도 있었지만 복비도 아끼고, 취등록 과정은 필요하기 때문이었다.
취등록은 법무사의 도움을 받을 생각이다.
물론 취등록도 어려운 일이 아니라서 발로 뛰어도 되지만,
중요한 꼭지를 놓치지는 않는지 짚어줄 전문가가 필요했고, 현지 사정에 밝은 분이 필요했다.
부동산 매매라는 것이 자주 있는 일이 아니어서 겸손할 필요가 있겠다 싶었다.
허허, 현재 토지주도 여기서 토지매매를 하였단다. ‘이동네에서는 보통 이런식으로 토지매매를 하는가?’
참관인
법무사 사무실에 방문하니 참관인 두 분이 계셨다.
한 분은 우리 부부에게 땅을 소개해 주신 분이다. 지방무형문화제이셔서 예술적 가치는 물론 덕망이 있으셔서 발도 넓으시고 몇 년을 뵈었지만 합리적인 분이시라 토지 매매 과정에서 어려운 상황이 왔을 때, 조정을 잘 해주실 것으로 여겨 청빙하였다.
또다른 한 분은 매매하게 될 땅의 예전 주인이시라는데, 아직도 동네에 사시니 관심이 있으셨나 싶었다. 이웃이 될 처지라 깊이 묻지는 못하였지만, 나중에 알고 보니, 토지주가 토지 매매를 요청하였던 분이었다. 소개에 대한 사례를 해야할 분이었다.
문제점 봉착
- 맹지, 구거점용
현장방문을 해보면, 대지 경계의 몇 미터가 길과 연결되어 있어 큰 문제가 없어보이나, 지적도를 보면 도로가 수십 센티미터 떨어져있다. 이 땅은 한마디로 맹지다.
남의 도움이 없으면 한발자국도 내 땅에 발을 들여다 놓을 수 없는 처지인 땅인 것이다.
그래서 대안을 찾은 것이 개울을 넘는 다리를 건설하여 도로와 대지를 연결하는 것이다.
개울이라도 주인이 없으면 나라의 것이고, 개울을 사용하려면, 나라의 허가를 받아야 하는 것이다.
문제는 구거점용신청은 해놓고, 구거점용허가는 받지 못했다는 것이다. - 개발행위, 건축허가 승계
밭이었던 땅을 집을 짓기 위한 대지로 변경하려면, 개발행위허가(농지전용허가)를, 건축물을 짓고 사용승인을 받으려면 건축허가를 받아야 되는데, 현재의 지방 조례에서는 신규 건축허가가 불가능한 토지이다.
특히나 건축행위가 너무 지체되서 관리 대상 건축지란다.
문제는 기존 건축허가가 승계되지 않는다면, 지하주차장이 있는 비싼 밭을 사는 꼴이 되는 것이다. - 담보대출
토지주가 농협에 땅 담보로 대출을 받았는데, 지방 단위농협 대출이라 이율이 싸지 않다. 내가 승계할 이유가 없다.
문제는 토지주가 매매 대금을 받고, 바로 대출을 갚을까? 선의를 믿어야 하는가? - 설계취소
건축허가 유지를 위해서 설계, 착공을 하면서 건축설계사무소의 도움을 받게 되는데, 다른 설계사무소로 변경하는 경우 예전에는 문제가 되었나보다.
- 공사비용
토목공사가 되어있고, 구거점용을 위한 공사가 진행되었는데, 이런 공사 비용은 정산이 되었는지 궁금했다.
선의를 믿어야하나?
토지매매를 계약하다
염려되는 부분이 잔금 때까지 해결되기를 바라며 특약에 기술한 후, 매매계약을 했다.
어려움이 예상되나 잘 진행 되기를 간절히 소망한다.
토지매매 흐름도
위의 '문제점 봉착’을 그림(Flowchart)으로 표현하면 다음과 같다.
계약 하기
계약 하기를 상세히 들여다보자.
준비물
계약하러가기 전에 미리 준비해야할 것이 있다. 주택 매매의 경우, 점검해야할 것이 더 있지만, 토지의 경우, 사람이 살고 있지 않기 때문에 좀 더 단순하다.
- 송금한도 상향
- 계약금, 잔금을 송금할 수 있도록 송금한도를 충분히 높여둔다. 일일 최대 송금한도가 잡혀있어서, 충분히 높여놓지 않으면, 스타일 구길 수 있다.
- 토지대장 확인
- 계약하러 가기 전에 '정부24’에서 토지대장을 확인해 본다. 그 사이 변경 사항이 발생했는지 확인한다.
- 등기부등본 열람
- 계약하러 가기 전에 '법원등기소’에서 등기부등본을 열람한다. 1, 2번 모두 인터넷으로 열람 가능하다.
- 신분증
- 내가 누구인지 알려야죠?
- 도장
- 땅을 사는 매수인은 인감도장이 아니어도 상관 없었던듯한다.
- OTP
- 고액 송금의 경우 OTP가 필요하다.
계약서 쓰기
- 계약 특약 협의
- 매수, 매도자가 쌍방 합의를 한다.
- 매수자의 관심은 집을 지을 수 있는 조건 유지고,
- 매도자의 관심은 매매가 유지였다.
- 계약서 작성
- 법무사님이 그 자리에서 작성해 주신다.
- 쌍방의 주민등록 번호와 계약서의 주민등록번호를 확인한다.
- 누구와 매매를 하는지 주민번호와 주소 등을 확인하고 계약서와서 동일한지 확인한다.
- 계약서에 도장 날인
- 간인도 해야하므로 이거 시간 걸린다.
- 통장 사본 입수
- 매도인으로부터 통장 사본을 받는다. 계약금, 잔금을 입력할 것이다. 동일한 사람인지 확인은 필수.
- 계약금 송금
- 매수자 앞에서 폼나게 계약금을 송금한다.
- 계약금 영수증 수령
- 돈이 오간 자리에는 영수증과 세금이 남지요.ㅠㅠ
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